V letošním roce a v následujících dvou bude velkému množství lidí s hypotékou končit fixace úrokové sazby. Jedná se o velký počet klientů bank, kteří si brali hypotéku, nebo měnili úrokovou sazbu před pěti lety, kdy úrokové sazby byly okolo 2,39 % p.a. Nyní budou rádi, pokud získají sazbu 4,39 % p.a. Všechny tyto klienty čeká citelný nárust měsíčních splátek. Podívejme se tedy na to, jak ideálně postupovat, abychom z této nepříznivé situace vyvázli co nejlépe.
Když finanční poradce nebo hypoteční specialista selže
Hned v úvodu si nemohu dovolit opomenout poznámku, že spousta lidí udělala chybu již před 5 lety. Buď si hypotéku řešili sami nebo se špatným finančním poradcem. Většina mých klientů (přes 80%), kteří řešili nastavení úvěru před 5 lety, má fixaci sazby na 8 a 10 let. To znamená, že se jich současná situace vůbec netýká. Jednoduše proto, že jsem svým klientům s ohledem na výši sazeb a jejich dlouhodobý vývoj doporučil zvolit fixaci na delší období. Finanční přínos takové rady podle současných podmínek na trhu je přes 100 000 Kč. Tolik tito klienti ušetří s lepší sazbou v následujících 3 letech. Zároveň to nebyl pro klienty závazek, protože mohli úvěr bez sankce kdykoliv splatit. Nic neriskovali a dnes situaci pozorují jenom z povzdálí.
Samozřejmě, že jsou výjimky a pro některé z klientů byla s ohledem na celkovou situaci vhodnější kratší fixace, ale ne rozhodně pro všechny. A pokud nebyl poradce nebo hypoteční specialista schopen vysvětlit a doporučit delší fixaci, tak zkrátka neodvedl správně svou práci. Možná je právě nyní ten nejlepší čas, obrátit se na skutečného odborníka, který hájí zájmy klienta a pomůže mu vyjednat co nejlepší podmínky pro další období.
Jak se projeví vyšší úrok ve splátce
Naštěstí mezi výší splátky a úrokovou sazbou není přímá úměra. Dvojnásobná úroková sazba neznamená, že budeme mít dvojnásobnou splátku.
Tabulka č.1: porovnání splátek pro výši úvěru 1 000 000 Kč
| Zbývá do splacení v letech | Původní splátka při úroku 2,39 % p.a. | Nová splátka při úroku 4,39 % p.a. | Navýšení splátky v Kč | Navýšení splátky v % |
| 10 | 9 377 Kč | 10 311 Kč | 934 Kč | 10,0 |
| 15 | 6 616 Kč | 7 594 Kč | 978 Kč | 14,8 |
| 20 | 5 246 Kč | 6 267 Kč | 1 021 Kč | 19,5 |
| 25 | 4 431 Kč | 5 496 Kč | 1 065 Kč | 24,0 |
Jak je patrné z porovnávací tabulky, k největšímu navýšení splátek bude docházet u úvěrů s nejdelší splatností. Pokud někomu bude zbývat úvěr ve výši 4 mil. Kč, bude to znamenat navýšení splátky o 24 % tj. o téměř 4 300 Kč. Pro úvěr ve výši 8 mil. Kč to potom bude až 8 500 Kč měsíčně.
Co všechno vyhodnotit před koncem fixace
Pokud se již fixace nezadržitelně blíží, je vhodné ještě vyhodnotit několik zásadních parametrů, abychom mohli pro sebe vytěžit maximum. Obecně platí, že k výročí fixace je možné úvěr splatit nebo provést mimořádnou splátku bez jakékoliv sankce ze strany banky. Jediné, s čím musíme počítat, je poplatek na katastru 2 000 Kč za výmaz zástavního práva.
Výročí fixace je tedy jedinečný okamžik k zamyšlení se nad další strategií v oblasti osobních financí.
Konsolidace úvěrů – pokud se v domácím portfoliu objevily nějaké nové úvěry, je možná vhodná doba popřemýšlet nad jejich konsolidací. Spojením úvěrů je možné docílit celkově nižší splátky a ulevit tak domácímu rozpočtu.
A pokud úspora ve splátce bude smysluplně využita ke spoření nebo investování, bude možné v budoucnu provést mimořádnou splátku a snížit tak celkové náklady na obsluhu dluhu. Zároveň se bude navyšovat v domácím rozpočtu rezerva, která pomůže v situacích, kdy to bude potřeba nejvíce.
Rekonstrukce, modernizace – ne vždy se podaří s hypotékou vytvořit dostatečné rezervy. Může se tedy stát, že za posledních 5 let vznikla nová potřeba financování. V bytě je potřeba udělat novou kuchyň nebo je nutné provést rekonstrukci koupelny. Pokud jsme v situaci, kdy si budeme muset tak i tak půjčit další peníze, tak přenastavení hypotéky může být jednou z možností.
Změna zástavy – každý hypoteční úvěr je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Někdy je potřeba dát do zástavy více nemovitostí, aby banka vůbec úvěr poskytla. V takovém případě se velmi často jedná o nemovitost rodičů. Po 5 a více letech lze předpokládat, že hodnota kupované nemovitosti je již vyšší a možná by byla pro banku již dostatečnou zástavou. V takové situaci je možné přemýšlet o změně zajištění a přenastavit parametry úvěru. Standardní dodatek k úvěrové smlouvě stojí 5 000 Kč. Potom je nutné počítat s poplatky na katastru. O samotný dodatek můžeme banku požádat kdykoliv, ale při výročí fixace se může zároveň naskytnout příležitost úvěr refinancovat a podmínky úvěru optimalizovat celkově.
Peníze na cokoliv – může také nastat situace, kdy si potřebujeme půjčit peníze a hypotéka by nám mohla pomoci. Půjčit si přes hypotéku peníze na dovolenou není úplně nejlepší volba, ale můžou být i smysluplnější výdaje. Například zrovna potřebujeme pořídit auto, které potřebujeme na dojíždění do práce a nemáme dostatečné rezervy. V takovém případě může dávat větší smysl půjčit si přes hypotéku než si vzít spotřebitelský úvěr. Vždy bychom ale měli takový krok pečlivě promyslet a ideálně konzultovat s finančním poradcem.
Mimořádná splátka – máme-li v plánu provést mimořádnou splátku, tak ve výročí fixace je to opět dobrá doba. Obecně platí, že mimořádnou splátku ve výši až 25 % z výše poskytnutého úvěru je možné provést každý rok k výročí podpisu úvěrové smlouvy. Je potřeba akorát kontaktovat banku (ideálně alespoň měsíc před výročím) a informovat ji o našem záměru.
V souvislosti s mimořádnou splátkou je potřeba vyhodnotit správně stav a výši rezerv. Určitě bychom se neměli vydávat ze všech peněz a vždy si ponechat pohotovostní rezervu a peníze na plánované větší výdaje v nejbližší budoucnosti.
Dále je tu samotné finanční hledisko. Rozumím tomu, že pro někoho je závazek v bance natolik svazující, že chce mít vše brzy splacené, ale existuje také druhý pohled. Pokud není úvěr zcela doplacen, tak je důležitá celková bilance domácnosti. Jak velké jsou závazky a jak velké jsou rezervy. Disponovat s větší rezervou nemusí být vždy dražší. Pokud nám naše rezervy vydělávají více, než je úrok v bance, může to být pro nás naopak výhodnější. Zkrátka nám peníze vydělávají více, než platíme na úrocích.
Potom je tu ještě faktor bezpečnosti. Mít rezervu i za cenu vyššího úvěru je vždy bezpečnější než být bez rezerv. V okamžiku, kdy se změní naše příjmová situace nebo se nám navýší výdaje, je vždy bezpečnější mít kam sáhnout.
Komplexní finanční služby
S našimi klienty spolupracujeme od roku 1999. Za tu dobu jsme společně ušli pořádný kus cesty. Dnes, díky obrovským zkušenostem a vývoji technologií, poskytujeme našim klientům ještě lepší službu v oblasti finančního poradenství a plánování než kdykoliv před tím. Námi poskytované služby snesou nejpřísnější srovnání se službou privátního bankovnictví a v mnohém tyto služby překonává. Nemusíte mít miliony na to, abyste se stali našimi klienty. Pro nás je každý klient VIP hned od počátku spolupráce. Jedinou podmínkou pro dlouhodobou spolupráci s námi je to, že naši spolupráci budete brát upřímně a vážně, stejně tak jako my.
Jak si zajistit pro sebe nejlepší úrokovou sazbu
Nejpozději 3 měsíce před výročím fixace úrokové sazby nám banka pošle nabídku úrokové sazby na další období. Zpravidla nám nabídne podmínky pro stejnou délku fixačního období, jak jsme měli doposud a za stejných podmínek. Dále nám banka může nabídnout nejrůznější alternativní nabídky z pohledu délky fixace nebo za podmínky využití dalších služeb, nejčastěji pojištění schopnosti splácet úvěr, kde je možné získat lepší sazbu. Zejména u nabídky pojištění bychom měli být velmi ostražití, protože se nemusí vždy jednat o výhodné řešení.
Určitě bychom měli počítat s tím, že první nabídka od banky nemusí být ta nejlepší. Banka v podstatě testuje ostražitost klienta a vyčkává, jestli se klient ozve. Pokud klient nereaguje, tak se automaticky aplikuje stejná fixace vč. navrhované sazby bankou. O lepší sazbu musíme tedy bojovat.
Ideální je banku ve správný okamžik oslovit. Kdy banku požádat o přehodnocení nabídky úrokové sazby je velice důležité a hodně to záleží na situaci na finančních trzích a ceně zdrojů na mezibankovním trhu, které banky používají pro poskytování hypoték. Ano, i banky si půjčují. Pokud se nacházíme dlouhodobě v období poklesu úrokových sazeb, tak je nejlepší s vyjednáváním čekat až na poslední chvíli a banku oslovit cca 5 týdnů před výročím fixace.
Naopak bychom měli postupovat v okamžiku, kdy úrokové sazby rostou. V takovém případě se vyplatí být aktivní a oslovit banku klidně i 6 a více měsíců před koncem úrokové sazby.
Tak i tak je velmi vhodné, poslat bance informaci o existující protinabídce a rovnou banku požádat o konkrétní sazbu, kterou považujeme v danou chvíli za správnou. Pro získání takové nabídky je ideální použít služeb finančního poradce, který má přehled o podmínkách na trhu a dokáže reálně odhadnout, na jakou úrokovou sazbu bude banka ochotna ještě přistoupit.
Pokud banka nebude příznivě reagovat a budeme mít reálnou lepší nabídku z jiné banky, která zároveň vykompenzuje náklady spojené s refinancováním, je možné uvažovat o refinancování hypotéky.
Jak na refinancování
Refinancovat úvěr v podstatě znamená vyřídit novou hypotéku se vším všudy. Proto je dobré si předem tento krok promyslet. Nejlepší okamžik je k výročí fixace, kdy je možné úvěr splatit bez sankce. U úvěrů s platnou úrokovou sazbou ještě před zářím 2024 je potom možné provést refinancování bez sankce kdykoliv. Důvodů k refinancování může být hned několik:
1) Potřeba úvěr navýšit z důvodu konsolidace, rekonstrukce, modernizace, peněz na cokoliv.
2) Banka nenabídla dostatečně zajímavé podmínky na další období.
3) Potřebujeme upravit zajištění a celkově parametry úvěru.
Vždy bychom měli vzít do úvahy cenu za refinancování v podobě nákladů za vyřízení a čerpání úvěru, nový odhad, dvojí poplatky na katastru a cenu za případný dodatek úvěrové smlouvy ve stávající bance. Obecně platí, že refinancovat malé úvěry se většinou nevyplácí, protože úspora na splátce nedokáže kompenzovat náklady spojené s vyřízením nového úvěru.
V případě refinancování je potřeba počítat s tím, že budeme muset bance opětovně prokázat výši našich příjmů a banka si vyhodnotí naši schopnost splácet úvěr. Pokud máme v příjmech změnu, protože jsme změnili práci a jsme ve zkušební době, nebo jsme začali podnikat, je to složitější situace a možná nezbyde nic jiného, než zůstat ve stávající bance i za cenu horších podmínek.
Jestliže se rozhodneme pro refinancování, je potřeba počítat s horizontem alespoň 6 týdnů na vyřízení úvěru. Obzvláště, pokud se má dělat nový odhad a jedná se o rodinný dům.
Jakou délku fixace zvolit
Jak jsme si řekli hned v úvodu tohoto textu, správná volba fixace může být docela zásadní pro další průběh hypotéky a může v budoucnu znamenat nemalou úsporu nákladů spojených se splácením. Nabídky bank jsou z tohoto hlediska velmi nečitelné. Na jedné straně musí banky sledovat cenu zdrojů a na druhé straně také své obchodní plány. Dále banky cíleně ovlivňují své portfolio úvěrů a snaží se klientům přednostně nabídnout sazbu na takové období, které banka v danou chvíli preferuje. Proto jsme častokrát svědky na první pohled nepochopitelných kroků, kdy jedna banka sazby snižuje a druhá je zvyšuje.
Při rozhodování o délce fixačního období bychom měli vyhodnotit několik faktorů, přičemž platí, že nejnižší sazba nemusí být dlouhodobě nejlepší volbou. Určitě bychom si měli být vědomi toho, že od září 2024 můžou banky svým klientům účtovat sankci za předčasné splacení hypotečního úvěru, mimo období fixace, ve výši 0,25 % z mimořádné splátky za každý rok zbývající do konce fixačního období v maximální výši 1 %. Pro nás to tedy znamená, že nebude tak jednoduché změnit banku a vyjednávat s bankou o změně podmínek v průběhu fixace. Vyjednávací pozice bank se zlepšila v neprospěch klientů.
Dalším parametrem je vývoj sazeb na trhu. Jsou období, kdy jsou pohyby čitelné více a někdy méně. Obecně se dá ovšem vyhodnotit, kdy jsou sazby vysoko nad svým dlouhodobým průměrem a kdy naopak nízko. Pokud jsou sazby vysoko, volíme spíše kratší fixační období a naopak. Dnes, na začátku roku 2026 je situace +/- stabilní a sazby jsou lehce nad svým dlouhodobým průměrem. ČNB již chvíli ponechává základní úrokové sazby na stejné úrovni a nechává si prostor pro všechny scénáře v budoucnosti. V současné době tedy není důvod volit fixaci delší než 5 let. Naopak bude spíše lepší si ponechat dostatečnou flexibilitu a zvolit sazbu na 2 nebo 3 roky s výhledem, že po konci fixace bude lepší situace. Pokud by sazby měly v blízké budoucnosti výrazně růst, bude možné se stávající bankou nebo jinou bankou vyjednat v dostatečném předstihu podmínky na další období.
O volbě délky fixace rozhodují také naše plány v budoucnu. Pokud víme, že za 1 rok nebo za 5 let budeme chtít úvěr doplatit, nemusí být špatnou volbou vybrat fixační období přesně podle tohoto plánu. To je naprosto v pořádku.
Jak postupovat, pokud mám u hypotéky vysokou sazbu a výročí fixace je až za dlouho
Dnes je na trhu stále mnoho klientů bank, kteří mají úrokovou sazbu na své hypotéce vyšší než 5 % p.a. a pravděpodobně si vyřídili úvěr nebo měnili fixaci ještě před zářím 2024. V takovém případě jsou tyto úvěry stále v původním režimu, kdy banky nemohou uplatňovat sankci za předčasné splacení a je možné se s bankou domluvit na změně podmínek.
V takovém případě je vhodné opět banku oslovit a požádat ji o přehodnocení úrokové sazby. Pokud bance pošleme informaci o konkurenční nabídce, určitě to pomůže. Jsou banky, které se zachovají vstřícně a nabídnou řešení. Potom jsou banky, kterým na svých klientech nezáleží a v takovém případě je refinancování na místě.
Jak postupovat, když očekáváme zvýšení měsíční splátky
V současné chvíli je potřeba počítat s tím, že při změně fixace se měsíční splátka hypotéky skutečně zvýší. Pokud by to mělo znamenat velké potíže pro domácí rozpočet, je potřeba vymyslet protiopatření. Nebude se jednat o nejlepší možné řešení, ale může pomoci alespoň dočasně překlenout nepříznivé období. Co můžeme v takoví chvíli udělat?
Prodloužení splatnosti – pokud máme dostatečně nízký věk a hypotéku jsme si brali 30 let, je možné úvěr prodloužit o dalších 5 a více let. Maximální výstupní věk u hypotéky je zpravidla až 70 let. Bude to sice znamenat, že celkově zaplatíme více, ale měsíční splátka nám s každým milionem dluhu klesne o 1 000 Kč.
Konsolidace závazků – vyladit hypotéku na maximum nedává smysl, pokud máme v domácím portfoliu také jiné závazky, které musíme splácet a které mají vzhledem k jejich výši příliš vysokou splátku. Komplexní přístup k osobním financím a vyhodnocení všech možností, může pomoci domácí rozpočet stabilizovat.
Audit finančního portfolia – pravděpodobně budeme mít v domácím portfoliu řadu finančních smluv, které využíváme a platíme. A možná mezi nimi najdeme starší kousky, které již neplní svůj účel, nebo je bude možné aktualizovat a ušetřit. Zároveň můžeme objevit skryté rezervy nebo zjistit, že krátkodobé přerušení jejich placení, pokud se jedná o spořící smlouvy, bude možné. Tím můžeme ušetřit a lépe se vypořádat s dopadem vyšších splátek u hypotéky.
Mimořádná splátka – je jedním z možných řešení. Zde bychom si měli pečlivě promyslet, jaká výše úspor nám po realizaci mimořádné splátky zůstane. Pokud budeme mít stále rezervu ve výši alespoň 6násobku měsíčních výdajů, je možné o mimořádné splátce uvažovat. V opačném případě bude bezpečnější si parodoxně ponechat vyšší dluh. Rezerva nám pomůže průběžně kompenzovat zvýšené výdaje a v nečekaných situacích (např. pokles příjmu) budeme mít kam sáhnout.
Úspory v domácím rozpočtu – není-li jiná možnost, je nutné provést důkladnou analýzu domácího rozpočtu a hledat úspory tam. Je to velmi nepopulární řešení, ale pokud nejsou jiné možnosti, nezbývá než krátkodobě některé výdaje omezit. Přehodnotit nutnost dovolené atp.
Hypotéka vyžaduje dlouhodobou péči
Pokud jste vážení čtenáři dočetli až sem, tak mi jistě dáte za pravdu, že hypotéka je také starost a občas si vyžádá naši pozornost. Na začátku, když jste si hypotéku brali, tu byla velká radost z nového bytu, domu. A tak tomu může být i nadále, ale je potřeba jednou za čas se hypotéce věnovat a snažit se pro sebe zajistit co nejlepší podmínky. Je jedno, jestli sami nebo s pomocí finančního poradce. Každopádně nedělat nic nás může stát nemalé peníze.
